Foreldelse av felleskostnader i sameie og borettslag

Av Foreldelse.com-redaksjonen · Oppdatert juli 2026

Ubetalte felleskostnader i et sameie eller borettslag er vanlige pengekrav og foreldes som hovedregel etter tre år – og fristen regnes for hver enkelt månedlige termin.

De fleste som bor i sameie eller borettslag betaler felleskostnadene trofast hver måned. Men av og til hender det at en eier kommer på etterskudd – kanskje på grunn av økonomiske problemer, en uavklart tvist eller rett og slett rot. Da dukker spørsmålet opp i styret: hvor lenge kan vi egentlig kreve inn det som mangler, og kan kravet være tapt fordi det har gått for lang tid?

Kort fortalt: felleskostnader er et helt ordinært pengekrav, på samme måte som en husleie eller en regning. Det betyr at den alminnelige treårsfristen i foreldelsesloven gjelder. Det viktige – og det som mange overser – er at hver enkelt månedlige innbetaling foreldes for seg. Den eldste terminen kan altså være foreldet selv om de nyere fortsatt kan kreves inn.

I denne artikkelen forklarer vi når fristen begynner å løpe, hvorfor hver termin regnes separat, hvordan styret eller forretningsføreren kan avbryte fristen i tide, og hvilken særstilling kravet har gjennom den legalpanteretten som følger med boligen. Reglene er i det vesentlige like for et eierseksjonssameie og et borettslag, men vi peker på forskjellene der de finnes.

Hva slags krav er felleskostnader?

Felleskostnader er den andelen av sameiets eller borettslagets løpende utgifter som hver eier eller andelseier skal dekke – typisk utgifter til vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, renhold, strøm i fellesarealer, eventuelle felleslån og forretningsførsel. I et borettslag kalles dette ofte «husleie» eller «felleskostnader», selv om det ikke er husleie i juridisk forstand, fordi andelseieren eier sin egen bolig gjennom andelen.

Juridisk er kravet på felleskostnader et alminnelig pengekrav. Det springer ut av medlemskapet i fellesskapet og de vedtak som er truffet på årsmøtet eller generalforsamlingen om budsjett og fordeling. Når et slikt krav forfaller til betaling og ikke blir betalt, er det et pengekrav som enhver annen ubetalt regning – og det foreldes etter de samme reglene.

Det betyr at vi havner i foreldelsesloven § 2, som fastsetter en alminnelig frist på tre år. Det finnes ingen særlig lengre frist for felleskostnader; de bygger ikke på noe gjeldsbrev eller låneavtale som ville utløst den lengre tiårsfristen. Hovedregelen om tre år er altså klar.

Når begynner foreldelsesfristen å løpe?

Dette er kjernen, og det er her mange tar feil. Etter foreldelsesloven § 3 løper fristen fra den dagen kreditor – her sameiet eller borettslaget – tidligst hadde rett til å kreve betaling. For felleskostnader er det forfallsdatoen for den aktuelle innbetalingen. Fristen starter altså ved forfall, ikke ved den første purringen eller ved inkassovarselet.

Siden felleskostnader betales løpende – som regel én gang i måneden – får hver innbetaling sin egen forfallsdato og dermed sin egen friststart. Det er dette som gjør at terminene må behandles hver for seg. Du kan ikke regne alt som ett samlet krav med én frist; klokken begynner å tikke separat for januar, februar, mars og så videre.

Et praktisk eksempel: en seksjonseier slutter å betale felleskostnadene fra januar 2023. I februar 2026 vurderer styret rettslige skritt. Da nærmer treårsfristen for januar 2023 seg, og kort tid etter vil den eldste terminen være foreldet hvis ingenting er gjort. De nyere terminene – fra for eksempel mars 2023 og utover – er fortsatt godt innenfor fristen. Du finner en grundigere gjennomgang av dette i artikkelen om når foreldelsesfristen begynner å løpe.

Renter og purregebyrer foreldes også – og raskere

Når en eier kommer på etterskudd, påløper det gjerne forsinkelsesrenter og purregebyrer. Disse følger sine egne frister. Renter foreldes etter den alminnelige treårsfristen, men regnes for hver enkelt termin på samme måte som hovedstolen. Det betyr at gamle renter kan være foreldet selv om selve felleskostnadskravet for nyere måneder fortsatt lever. Vi forklarer dette nærmere i artikkelen om foreldelse av renter.

I praksis kan dette bety at et tilsynelatende stort restbeløp krymper når man regner riktig. Et krav som har bygd seg opp over fire–fem år med renter på toppen, kan i realiteten være vesentlig mindre enn det fremstår som, fordi både de eldste terminene og de eldste rentene har falt for fristen. Derfor lønner det seg å sette opp en presis oversikt over hva som faktisk er i behold, før man tar krav til inndriving.

Sameiebrøk og endrede satser endrer ikke fristen

Felleskostnadene kan endre seg over tid – årsmøtet justerer budsjettet, satsene går opp, eller fordelingen mellom seksjonene endres. Slike endringer påvirker beløpet, men ikke selve foreldelsesregelen. Hver vedtatte og forfalte termin er fortsatt et eget pengekrav med en treårsfrist fra sitt forfall, uansett om satsen var høyere eller lavere enn året før. Det er forfallsdatoen for den enkelte betalingen som teller, ikke når satsen ble fastsatt.

Legalpantet – en sterk, men ikke evig sikkerhet

Både eierseksjonssameier og borettslag har en lovbestemt panterett – et såkalt legalpant – i den enkelte boligen for ubetalte felleskostnader. Sikkerheten er begrenset oppad til et beløp som tilsvarer to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G) for den enkelte seksjon eller andel. Dette gir fellesskapet en svært god posisjon: panteretten har normalt prioritet og kan tvangsfullbyrdes hvis eieren ikke betaler.

Men legalpantet løser ikke foreldelsesspørsmålet alene. Panteretten sikrer at fellesskapet får dekning hvis boligen tvangsselges, men hvis det underliggende kravet er foreldet, kan eieren reise foreldelsesinnsigelse også mot et pantesikret krav. Derfor må styret følge med på fristene, ikke bare stole på pantet. En kombinasjon av god sikkerhet og rask oppfølging er det som faktisk holder kravet trygt.

Slik avbryter styret fristen og holder kravet i live

Foreldelse skjer ikke automatisk – men den inntrer av seg selv hvis ingen gjør noe. For at fristen skal avbrytes og en ny treårsfrist starte, må det skje noe konkret. En vanlig misforståelse er at purringer og inkassovarsler avbryter foreldelsen. Det gjør de ikke. Bare bestemte handlinger teller.

I praksis er det ofte en delbetaling eller en avtale om nedbetaling som blir det avgjørende avbruddet. Når eieren betaler litt eller skriftlig bekrefter at han skylder pengene, regnes det som erkjennelse, og en ny frist starter for det erkjente beløpet. Vil dere lese mer om hvordan dette fungerer, har vi en egen artikkel om erkjennelse som avbryter foreldelsen og en grundig gjennomgang av hvordan dere generelt går frem for å avbryte foreldelse.

Sameie og borettslag – noen forskjeller

Foreldelsesreglene er de samme for begge boformer, men det er praktiske forskjeller verdt å nevne. I et eierseksjonssameie eier hver seksjonseier sin egen bolig direkte, og felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken eller etter avtale. I et borettslag eier andelseieren en andel som gir rett til å bruke en bestemt bolig, og felleskostnadene dekker også andelen av borettslagets felleslån.

Begge har legalpant for ubetalte felleskostnader begrenset til 2G. Forskjellen ligger mest i hvordan misligholdet håndteres videre: et borettslag kan i alvorlige tilfeller pålegge salg av andelen, mens et sameie kan kreve tvangssalg av seksjonen ved vesentlig mislighold. Uansett gjelder den samme treårsfristen per termin, og uansett må fristen avbrytes på samme måte. For en bredere oversikt over hvor lenge ulike krav kan kreves inn, se artikkelen om hvor lenge et krav kan kreves inn.

Hva med kravet hvis eieren går konkurs?

Kommer en eier i en situasjon med konkurs eller offentlig gjeldsordning, endres bildet. Da må fellesskapet melde kravet på riktig måte i boet eller gjeldsforhandlingen for å sikre sin posisjon, og foreldelsen håndteres etter egne regler i den situasjonen. Vi går nærmere inn på dette i artikkelen om foreldelse av krav i konkurs og gjeldsordning. Det viktigste å huske er at den løpende treårsfristen kan løpe helt frem til kravet eventuelt blir meldt i et bo.

Sjekkliste for styret ved ubetalte felleskostnader

• Har vi oversikt over hvilke terminer som er ubetalt, med forfallsdato for hver?
• Nærmer noen av de eldste terminene seg tre år fra forfall?
• Har vi forsøkt å få til en erkjennelse eller en nedbetalingsavtale?
• Er det aktuelt med forliksklage eller tvangsfullbyrdelse via legalpantet?
• Følger vi opp en eventuell forliksklage uten unødig opphold?
• Har vi vurdert om eieren er under konkurs eller gjeldsordning?
• Dokumenterer vi alle betalinger, avtaler og rettslige skritt?

Oppsummering

Felleskostnader i sameie og borettslag er vanlige pengekrav som foreldes etter den alminnelige treårsfristen i foreldelsesloven § 2. Det avgjørende er at hver månedlige termin foreldes for seg, regnet fra sin egen forfallsdato. Legalpantet gir fellesskapet god sikkerhet, men opphever ikke foreldelsen – kravet kan bli foreldet hvis ingen avbryter fristen. Purringer og inkassovarsler er ikke nok; det kreves erkjennelse, forliksklage, søksmål eller tvangsfullbyrdelse. Et styre som går gjennom restanselisten jevnlig og handler på krav som nærmer seg tre år, beskytter fellesskapets økonomi. Er beløpet stort eller saken komplisert, bør dere søke bistand fra forretningsfører eller advokat – en oversittet frist lar seg sjelden rette opp.

Ofte stilte spørsmål

Hvor lenge kan et borettslag eller sameie kreve inn ubetalte felleskostnader?

Som hovedregel i tre år fra forfall for hver enkelt termin. Felleskostnader er vanlige pengekrav og følger den alminnelige treårsfristen i foreldelsesloven § 2. De eldste terminene foreldes først.

Foreldes alle de ubetalte felleskostnadene samtidig?

Nei. Hver månedlig innbetaling har sin egen forfallsdato og dermed sin egen frist. Den eldste terminen kan være foreldet selv om de nyere fortsatt kan kreves inn. Derfor er det viktig å handle før de eldste fyller tre år.

Beskytter legalpantet kravet mot foreldelse?

Nei. Legalpantet på inntil 2G gir god sikkerhet for inndriving, men selve kravet kan likevel foreldes. Skyldneren kan reise foreldelsesinnsigelse også mot et pantesikret krav, så fristen må avbrytes i tide.

Avbryter purringer og inkassovarsler foreldelsen?

Nei. Purringer, påkrav og inkassovarsler avbryter ikke foreldelsen. Bare erkjennelse fra eieren – som en delbetaling eller nedbetalingsavtale – eller rettslige skritt som forliksklage, søksmål og tvangsfullbyrdelse stanser fristen og starter en ny.

Hva skjer med kravet hvis eieren går konkurs?

Da må fellesskapet melde kravet i konkursboet for å sikre sin posisjon, og foreldelsen håndteres etter egne regler i bobehandlingen. Vær oppmerksom på at den løpende treårsfristen kan løpe helt frem til kravet meldes i boet.